Konuta KDV Artışı -Ocak 2013

 Konuta KDV Artışı -Ocak 2013

Maliye’nin yeni uygulamasına göre, büyükşehirlerde metrekare fiyatı 500 ile 1000 lira arasında olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzeri konutlardan yüzde 18 KDV alınacak.

Milliyet gazetesinden Yavuz Karaman’ın haberine göre, yeni konutlarda 150 metrekarenin altındaki dairelere uygulanan yüzde 1’lik KDV de bir anlamda tarihe karışmış oldu.150 metrekarenin üzerindeki tüm konutlarda ise KDV oranları değişmedi ve eskisi gibi yüzde 18 olarak uygulanacak. Yeni oranlar 1 Ocak 2013’ten sonra ruhsatı alınan ya da ihalesi yapılan konutları kapsayacak. Metrekare fiyatı yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerinde yapıldığı arsanın vergi değerine göre hesaplanacak.

Bu KDV sistemi “yeni ruhsatlı projeler”de   uygulamaya sokulacak.

Türkiye’de Gayrimenkul Talebinin Sosyal Döngüsü

GAYRİMENKUL , PAZARLAMA ve EKONOMİ

-YENİ OYUNUN YENİ KURALLARI-

2.Faz

Türkiye’de Gayrimenkul Talebinin Sosyal Döngüsü

Türkiye’de son zamanlarda, gün geçmiyor ki sektöre yeni bir inşaat firması girmesin! Gayrimenkul sektörüne her gün katılan yeni oyuncular ve ürettikleri binlerce konut, herkesin aklına bu kadar konutta kimler oturacak? Kimler alıyor bu kadar daireleri?   Sorularını getiriyor. İşte size merak ettiğiniz bu karmaşı sorunun cevabını açıklayacağım.

Öncelikle biraz şaşırtıcı rakamlarla gideceğim.

Türkiye’nin demografik yapısına baktığımızda genç ve üretken bir nüfus olduğunu görüyoruz. 20-40 yaş arasında,

 22 milyonluk nüfus olduğunu ve bu yaş aralığındaki nüfusun da önümüzdeki 10 yıl içerisinde 11 milyon daha artarak 33 milyon olacağı öngörülüyor.

5 çocuk yapamasak ta, anlaşılan o ki,  Başbakanımızın sözlerinden feyz alarak en az 2 3 çocuk yapmaya gayret ediyoruz, bu da güçlü ekonomiye giden yolun temel taşlarından bir tanesinin üretken nüfus olduğunu bir kez daha göstermiş oluyor.

Her yıl 1,5 milyon kişi Üniversite sınavına giriyor. Üniversite sayısının artması ve puanlarında düşmesiyle bunların büyük kısmı Üniversiteye giriyor. 2-4 yıl arasında mezun oluyorlar. Erkekler askere gidiyor geliyor, bir kısmı iş arıyor, ekonomiye katkısı olmayan nüfusu oluşturuyor, bir kısmı işe giriyor ve sonunda Türkiye’de yılda 100.000 kişi evleniyor. Buda demek oluyor ki 50.000 yeni konut.

Evlenenlerin hepsi sanki bu yeni konutlara mı geçiyor dediğinizi duyar gibiyim, tabiki de Hayır. İşte Gayrimenkul Talebinin Sosyal döngüsü tam da aşağıdaki İstanbul’da evlenen ve yaşayan genç çift hikayesindeki şekilde işliyor.

1.Adım: Yeni evlenen çiftimiz şehrin hareketinden ve cazibesiden uzaklaşmak istemez, tam hayallerindeki gibi olmasada razı gelerek, şehir merkezinde eski binada kirada oturmayı tercih eder.

                                                                        

2.Adım: Çiftimiz bir süre sonra ekonomik durumu biraz iyileşir ve henüz çocukları da olmamıştır. Şehir merkezinde çok az ve değerli olan, onlar için satın alınması güç olan Yeni binalarda Kiraya çıkarlar ve kirada da olsa kaliteli yeni bir evde oturmanın hazzını yaşarlar.

                                                                            

3.Adım: 30 yaşını geçen ve artık çocukları da olan bu gençler artık hayata daha realist bakarak, çocuklarının da geleceğini düşünme içgüdüsüyle satın alabilecekleri bir ev arama çabasına girerler. Bu da şehrin çeperlerindeki yeni binalardır.

                                                                        

4.Adım: Artık çiftimizin çocuklarının döngüsü başlar, döngü başa döner.

                                                                    

Mütekabiliyet Geliyor!

Yabancıya konut satışını kolaylaştıracak yasa tasarısı tamamlandı. Mütakabiliyet artık avuçlarımızın içerisinde!



Mütekabiliyet şartının kaldırılması yabancılara yaklaşık 1 milyon konut satışının önünün açılmasını sağlayacak. Konut satışının artması cari açıkla mücadeleye de katkıda bulunacak. 2012 yılında konut talebinde yavaşlama olacağı beklentisi firmaların gözlerini meclise çevirerek start ateşini beklemelerini sağladı.Fakat şöylede bir sorun var, son 5 yılda inşaat sektöründe emeklemeye başlayan, tekstilcinin dahi inşaatcı olduğu şu son konjektürde, ülke içerisinde dahi talebi hakettiği şekilde profosyonel olarak karşılayamayan onlarca firma acaba bu yasa ile yabancıların konut talebine gereken cevabı verebilecek mi? Bunun için hazırlıklı mı? Bu konuda gerçekten çok ciddi şüphelerim var. Bu durum mütekabiliyet için hazırlığını tamamlamış büyük firmaların satışlarını bu büyük pastadan paylarını alarak arttırmalarına, hazır olmayan ve bu değişikliğe ayak uyduramayan firmaların ise zamanla yok olmasına neden olacaktır.
Gayrimenkul sektörü ile bağlantılı olan tüm kanallarda görülmesi gereken açıklar olacak ve bu açıkları önceden görüp kapatanlar da bağlantılı olan diğer sektörlerde koltuklarına daha sağlam yereleşeceklerdir.

Mütekabiliyet yasasının meclis onayı alması ile gayrimenkul sektöründe büyük bir sınava daha girecek olan Türkiye bakalım bu sınavdan başarıyla çıkarak Ekonomideki katkısını daha arttırabilecek mi? Bunu hep birlikte göreceğiz.

2012 Yılında Türkiye Ekonomisini ve Gayrimenkul Sektörünü neler bekliyor?

1- Türkiye Ekonomisi bu yılda büyüyecek!

2-Mütekabiliyet yasası geliyor!

3-Gayrimenkul Sektörü hızını kesmeyecek! Cari açık yaratmayan tek sektör olarak Türkiye ekonomisine katkısını lokomotiflerden biri olarak sürüdürecek!

Türkiye ekonomisi orta vadeli büyüme beklentileri

Çeşitli kaynaklardan alınan “Türkiye ekonomisi orta vadeli büyüme beklentileri” de şöyle:
Kalkınma Bakanlığı - Orta Vadeli Program:

2011 %7.5,      2012 %4,        2013 %5

IMF: 2011 %7.5, 2012 %2, 2013 %-
OECD: 2011 %7.4, 2012 %3, 2013 %4.5
AB: 2011 %7.5, 2012 %3, 2013 %4.1

Ekonomi Güncel Değerlendirme

 EKONOMİ GÜNCEL DEĞERLENDİRME

Türkiye ekonomisinin seçim sonrasında merkez bankasının izlediği politikayla resesyona , yani ekonomide durgunluğa gittiği aşikardı.  ABD’de yaşanan kriz çok daha vahim durumda ve ABD’deki bu krizi önleyecek politikalar ,kararlar alınması ve sorunların çözülmesi sürekli erteleniyor.ABD’de yaşanan kriz tüm Dünya gibi Türkiye’yi de etkiliyor. Fakat ben uzun vade de Türkiye ekonomisindeki bu durgunluğun silkelenerek atılacağını düşünüyorum.

Merkez Bankası yaptığı müdahale ile karşılık oranlarını düşürdüğünü açıkladı. Bu müdahaledeki ilk amacın yükselen döviz kurunu frenlemek sonrasındaki temel amaç ise resesyona doğru giden ekonomiyi canlandırmak. Merkez bankasının seçim döneminde sonra ilerideki kriz beklentilerini göze almadan sanki çok güçlü bir ekonomi varmış gibi ardı ardına karşılık oranlarına müdahale ederek faizleri artırması zaten en baştan yanlış bir hamleydi. Bunun farkına varılması için ABD’de zaten var olan krizin tekrar su yüzüne çıkması mı gerekiyordu? Merkez Bankasının Türkiye ekonomisinin resesyona doğru gittiğini fark etmesiyle en azından müdahaleyi yavaş ve adım adım izlenecek politikalar uygulayarak geç kalmak yerine , direk faiz oranlarına yönelik müdahale yapması da sevindirici ve ben müdahalenin yaşanan açık olarak dile getirilmesi de sanıldığından daha önemli olan bir  kriz kaygısından olduğunu düşünüyorum.

Merkez Bankasının Bu müdahalesinin Türkiye ekonomisini  resesyona giden yoldan çıkarıp çıkaramayacağını, yeni faiz azaltımına gidip gitmeyeceklerini, borsanın ve ekonominin bundan nasıl etkileneceğini ilerleyen günlerde birlikte göreceğiz.

Jones Lang Laselle'in İstanbul Gayimenkul Piyasası Raporu

Dünyaca ünlü gayrimenkul danışmanlık şirketi Jones Lang Laselle 'in İSTANBUL ile ilgili hazırlamış oldukları raporda paylaşılan veriler oldukça ilgi çekici , bu rapordan dikkatimi çekenler: 

AVRUPA'DA iLK 4
-LONDRA
-MOSKOVA
-PARİS
-İSTANBUL


Alıntı:

ØKONUT: Konut Talebi, Arzın Üzerinde
Türkiye’deki konut piyasası, depreme dayanıksız mevcut binaların yenilenmesi ihtiyacı, hane sayısındaki hızlı artış ve giderek büyüyen orta gelirli kesimin artan yatırım isteği nedeniyle son derece büyük bir potansiyel taşıyor. Global ekonomik koşullar sebebiyle azalan talep, önümüzdeki birkaç yıl bazı lüks konut projelerinin yavaşlamasına neden olabilecekken, orta sınıftan kaynaklanan talebin güçlü seyrini koruyacağını ve ipotekli konut finansmanının işlerlik kazanmasının bu talebi arttırması bekleniyor.

ØOFİS: Yatırımcı ve Kiracı Talebinin Güçlü Olması Bekleniyor
Rapora göre; Türkiye’nin toplam ofis piyasasının %80’ini elinde bulunduran,  Moskova ve Varşova’dan sonra Orta ve Doğu Avrupa bölgesinde en büyük üçüncü piyasası olan İstanbul, A sınıfı ofis alanı açısından henüz yeterince gelişmemiş durumda. Istanbul ofis pazarının A sınıfı depo yetersizliğinden dolayı sıkıntı çektiğini belirten Jones Lang LaSalle Türkiye Yönetici Direktörü Alan Robertson, “Buna bir de daha kaliteli  konaklama ihtiyacıyla yer değiştirmeye çalışan kiracı talepleri eklendiğinde; pazar, genel ekonomik problemlere rağmen oldukça aktif kalıyor. Istanbul ofis pazarında bu yıl hem geliştiriciler, hem de yatırımcılar için iyi fırsatlar bulunduğuna inanıyorum” dedi.

Raporda, 2005 yılından beri şehrin merkezi iş bölgesinde yer almak isteyen yabancı şirketler dolayısıyla yoğun bir kullanıcı talebinin olduğu, A sınıfında yeterince arz olmayışı nedeniyle kullanıcıların Anadolu yakasında Ümraniye ve Kavacık, Avrupa yakasında ise Güneşli-İkitelli gibi alternatif bölgelere yöneldiği belirtiliyor. 2009 yılında kira ve boşluk oranlarının durağan seyrini devam ettireceği, orta dönemde ise hem yatırımcı hem de kiracı talebinin güçlü olması beklendiği ifade ediliyor.

ØOTEL: Otel Piyasası Önemli Fırsatlar Sunmaya Devam Ediyor
İstanbul otel piyasası son yıllardaki hızlı büyümesine rağmen gerek yer, gerekse belirli piyasa segmentleri açısından hâlâ önemli fırsatlar sunmaya devam ediyor.  Raporda; orta dönemde başta FIA Formula1, 2009 UEFA Kupası Finali, Dünya Su Zirvesi, IMF Dünya Bankalar Zirvesi ve 2010 Dünya Basketbol Şampiyonası gibi artan sayıdaki uluslararası etkinliğe evsahipliği yapması, 2010 Avrupa Kültür Başkenti olması ve artan turizm potansiyeli sebebiyle İstanbul otel piyasasının orta vadede potansiyelinin yüksek olduğu belirtiliyor.  

İstanbul Gayrimenkul Piyasası Genel Değerlendirme

İstanbul Gayrimenkul Piyasası Genel Değerlendirme

Yıllardan beri uğruna büyük savaşların verildiği İstanbul, kayıtlı olmayan nüfus ile birlikte 20 milyona yaklaşmıştır. Artan nüfus ile birlikte eski İstanbul dediğimiz, Fatih, Beyoğlu ,Eminönü, Beşiktaş, Maslak,Üsküdar ve Kadıköy’de artık geniş arsalar bulmak çok güçleşmiştir. Buralarda bulunan arsaların maliyetleri artık çok yüksek rakamlara geldiği için genellikle kuleler, yüksek katlı konutlar ve iş merkezleri inşa edilmektedir. Çünkü bu semtler arasındaki geçişlerde dikkat ederseniz binalar ve şehir sürekli devam etmektedir.

Bu da Eski İstanbul diye adlandırdığımız bölgelerin taşının toprağının eskiden söylendiği gibi altın değil, artık elmas olduğunu göstermektedir.Şehrin merkezinde yaşamanın maliyeti otomatik olarak artmış oluyor.

Peki 2. İstanbul ve alternatifler neler olacak?

Avrupa Yakasını ve Anadolu Yakasını ayrı ayrı yorumlayacak olursak;

Avrupa Yakasında Beylikdüzü, Halkalı ve Bahçeşehir hologramlar halinde büyüyor ve tahmin ediyorum ki önümüzdeki 10 yıllık süreçte İstanbul aynı hızıyla büyümeye devam ederse bu 3 bölgede eski İstanbul’da olduğu gibi birleşecek ve şehir kopmadan ayrılmadan devam edecek.

Bu 3 bölgede Beylikdüzü ve Halkalı planlandığı gibi giderse önümüzdeki 3 yıl içerisinde mevcut ulaşımdan daha da iyi ulaşım koşullarına erişmiş olacak. Bu bölgelerdeki sağlık kuruluşlarına ve eğitim kurumlarına yakın olması bu 2 bölgenin diğer önemli avantajlarıdır. Çünkü tüketici;

-işyerine yakın olması veya ulaşımın kolay olması.

-eğitim kurumlarına yakın olması

-sağlık kuruluşlarına yakın olması

Lokasyonda bu üç kritere dikkat ediyor.

Tabi toplu taşımanın daha sık kullanıldığı bölgelerde daha kozmopolit bir yaşam olduğu Türkiye’nin bir diğer gerçeği.

Bahçeşehir ise bilindiği üzere öncesinde genellikle villaların olduğu, sonrasında konut projeleri ile planlı şehirleşen bir bölge. Bu bölgede toplu taşıma şu an için otobüs ile sağlanıyor ve kısa vade de bir değişiklik olacağını tahmin etmiyorum. Ama bu bölgenin avantajı ise daha geniş yeşil alanlı konut projelerinin olması ve daha elit bir bölge olmasıdır.

Anadolu Yakası

Anadolu Yakası’na geçecek olursak Ataşehir gerçekten muhteşem bir hızla gelişti ve artık doyuma yaklaştı.Bu sebeple önümüzdeki dönemde Maltepe’de az sayıda kalmış olan arazilerle birlikte Kartal, Pendik ve Tuzla’da yerleşim ve şehirleşme devam edecek. Avrupa Yakası’dan avantajı daha öncesinden şehirleşmeye başlamış bir bölge olması. Metro hattının Gebze’ye kadar bağlanması planlanıyor. Bu bölgelerde hologramlar halinde büyüyerek birleşerek şehri birleştirecekler. Fakat İstanbul Nüfusunun 2/3 ünün Avrupa Yakasında yaşaması sebebiyle ben bu bölgelerin şehirleşme hızının Avrupa yakasına nazaran daha yavaş olacağını düşünüyorum.

Anadolu yakasına haritadan baktığımızda şehirleşmenin çok uzun yıllar daha Tem oto yolunun diğer tarafına geçmesinin çok güç olduğunu düşünüyorum. Tem’e kadar olan kısım ise hologramlar halinde birleşmeye şehirleşmeye devam edecektir.